Der Grundstücksmarkt in Brandenburg erholt sich spürbar
In Brandenburg haben sich die durchschnittlichen Preise für bebaute Grundstücke im ersten und zweiten Quartal des laufenden Jahres 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 wieder etwas erholt. Man darf positiv in die Zukunft schauen. Um von einer Trendumkehr zu sprechen, ist es aber noch zu früh.
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Bebaute Grundstücke (alle): Deutliche Zunahme der Geldumsätze (+25 %). -
Reihen- und Doppelhäuser performen am Besten: Zunahme an Flächen (+ 28 %) und Geldumsatz (+ 27 %).
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Preise für freistehende Eigen- und Zweifamilienhäuser nehmen um 2,4 % zu auf rd. 333.000 € (2024 = 325.000 €).
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Der Handel mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen kommt nicht recht in Schwung (13 % geringere Kaufpreis je Quadratmeter)
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Erstverkauf von Eigentumswohnungen: Geldumsatz nimmt um 37 % zu.
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Der Geldumsatz von weiterverkauften Eigentumswohnungen wächst 14 %.
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Die Anzahl der Kaufverträge für bebaute Grundstücke nahm im gleichen Zeitraum um 6 Prozent zu.
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Entwicklungen auf dem Markt des Geschosswohnungsbaus hängt noch hinterher: 15 % weniger Flächenumsatz und nahezu unveränderter Geldumsatz (+ 1 %).
Der Grundstücksmarkt spielt eine zentrale Rolle für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung einer Gesellschaft. In den gegenwärtigen, unruhigen Zeiten wird dieser Markt von besonders ausgeprägter Volatilität und regionalen Unterschieden geprägt. Vor diesem Hintergrund ist es umso entscheidender, dass politische Entscheidungsträger, Wirtschaftsakteure und alle, die im Immobiliensektor tätig sind, über präzise und aktuelle Marktdaten verfügen – sei es im Bereich Kauf, Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Beleihung von Immobilien. Anhand der Daten aus Grundstückskaufverträgen haben die Gutachterausschüsse in Brandenburg die Preisentwicklungen und Umsätze für Wohn-, Gewerbe-, Agrar- und Forstimmobilien detailliert dargestellt.
Im Jahr 2024 wurde nahmen – mit Ausnahme der Landkreise Potsdam-Mittelmark und Teltow-Fläming sowie der Stadt Potsdam – die Anzahl der Baugenehmigungen ab. Die Geldumsätze nahmen hingegen zu. Die Anzahl der Kaufverträge stieg gegenüber 2023 um 4 % auf etwa 25.400, der Geldumsatz stieg um 11 % auf 6,35 Mrd. Euro. Der bisherige Trend, dass zunehmend mehr Kapital in Immobilien investiert wird, hat sich umgekehrt. Der krasse Preisrückgang bei Wohnimmobilien scheint 2024 gestoppt worden zu sein. Man sollte allerdings den Tag nicht vor dem Abend loben: Es bestehen noch immer erhebliche Unsicherheiten in Bezug auf die Entwicklung der Finanzierungskosten und die weiter steigenden Bau- und Energiekosten. Auch aufgrund der politischen Wetterlagen ist mit weiteren Unsicherheiten zu rechnen.
Michael Burg, Inhaber von BURG Immobilienbewertung
„Ohne eigene Datensammlung könnte ich nicht so schnell arbeiten.“
Michael Burg, Inhaber von BURG Immobilienbewertung
Gutachterausschüsse sind unverzichtbar für den Immobilienmarkt
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind rechtlich geregelt und haben eine große Bedeutung für die Markttransparenz. Dazu gehören u.a. die Ermittlung von Bodenrichtwerten und das Erstellung von Grundstücksmarktberichten sowie die Beratung bei speziellen Bewertungsfragen. Ihre Tätigkeit basiert auf dem Baugesetzbuch und landesrechtlichen Vorschriften und trägt wesentlich zur Markttransparenz und Fairness bei.
Aufgaben der Gutachterausschüsse Sie erhalten jeden notariellen Kauf- und Tauschvertrag und analysieren die Daten über den Immobilienmarkt. Diese Analysen fördern die Markttransparenz und unterstützen Sachverständige sowie Käufer und Verkäufer bei ihren Entscheidungen. Gutachterausschüsse ermitteln und aktualisieren u.a. regelmäßig Bodenrichtwerte, die als durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke dienen. Diese Werte sind wichtig für viele immobilienbezogene Berechnungen und Entscheidungen. Sie leiten zudem weitere für die Wertermittlung notwendige Daten ab wie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Rechtsgrundlagen der Gutachterausschüsse Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind im BauGB festgelegt, insbesondere in den §§ 192 bis 199, die die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten regeln. Das BauGB bildet die zentrale rechtliche Grundlage für ihre Tätigkeit. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften, die die allgemeinen Bestimmungen des BauGB ergänzen und spezifische Anforderungen festlegen. Diese Regelungen betreffen unter anderem die Zusammensetzung der Ausschüsse und die Durchführung von Bewertungen.
Organisation und Struktur
Die Ausschüsse bestehen aus Experten wie Immobiliengutachtern, Rechtsanwälten und Vertretern der öffentlichen Verwaltung. Ihre Zusammensetzung kann je nach Bundesland variieren. Sie arbeiten unabhängig und neutral, um die Qualität und Verlässlichkeit ihrer Gutachten sicherzustellen. Ihre Arbeitsweise ist transparent und nachvollziehbar. Die Tätigkeit der Gutachterausschüsse wird durch Gebühren finanziert. Diese Gebühren orientieren sich an den jeweiligen Landesgebührenordnungen.
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Ein Sachverständigengutachten bleibt immer eine Schätzung!
Der Unterschied zwischen einem Gutachten und einem mathematischen Ergebnis liegt in ihrer Natur und Zweckmäßigkeit. Ein mathematisches Ergebnis basiert auf klar definierten mathematischen Formeln und Algorithmen. Es liefert präzise Zahlenwerte, die durch genaue Berechnungen ermittelt werden und in der Regel eindeutig sind. Ein Gutachten hingegen ist eine fundierte, qualitative Bewertung, die über die bloße mathematische Berechnung hinausgeht. Bei der Wertermittlung einer Immobilie beispielsweise fließen zahlreiche Faktoren wie Lage, Zustand, Marktbedingungen und individuelle Merkmale ein. Diese Elemente können nicht immer exakt quantifiziert werden, weshalb die Bewertung auf Erfahrungswerten, Fachwissen und Einschätzungen des Sachverständigen basiert. Das Gutachten zielt darauf ab, einen realistischen und nachvollziehbaren Wert zu ermitteln, der auf einer umfassenden Analyse basiert. Es ist somit ein Prozess, der sowohl quantitative Daten als auch qualitative Einschätzungen integriert, um zu einem sachgerechten Ergebnis zu gelangen.
„Ohne ein eigenes Gespür für Werte und Daten kann man meines Erachtens keine verlässlichen Gutachten erstellen. Dafür bracht es eine jahrelange Erfahrung und Sicherheit. Beides bringe ich mit.“
Ein Urteil ist rechtlich bindend und kann in der Regel nicht einfach ignoriert werden. Ein Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der über spezielle Fachkenntnisse in dem betreffenden Bereich verfügt. Der Gutachter wird entweder von einer Partei beauftragt oder von einem Gericht bestellt.
Für einen Immobiliensachverständigen bedeutet Schätzung die professionelle Bewertung und Einschätzung des Wertes einer Immobilie. Dies umfasst die Analyse und Interpretation zahlreicher Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie aktuelle Marktentwicklungen. Die Schätzung basiert auf fundierten Bewertungsverfahren und -methoden, die sicherstellen, dass der ermittelte Wert realistisch und nachvollziehbar ist. Dabei werden sowohl qualitative als auch quantitative Kriterien berücksichtigt, um eine präzise und objektive Bewertung zu gewährleisten. Ziel ist es, einen marktgerechten Wert zu ermitteln, der als Grundlage für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder steuerliche Zwecke dient.
