Spezialimmobilien fordern auch eine spezielle Bewertung

Die Bewertung von Spezialimmobilien ist anspruchsvoller als die Bewertung normaler Immobilien, weil diese Immobilienarten spezielle Anforderungen und Nutzungsarten haben, die umfassende Kenntnisse und Erfahrungen erfordern. Zum einen erfordert jede Art von Spezialimmobilie – sei es ein Hotel, eine Pflegeeinrichtung, eine Logistikhalle oder ein Kulturgebäude – spezifische bauliche und technische Ausstattungen sowie eine besondere Lage und Infrastruktur. Diese Faktoren variieren stark und beeinflussen den Wert der Immobilie erheblich. Zudem sind Spezialimmobilien oft stark von rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen abhängig, die sich auf ihre Nutzung und ihren Marktwert auswirken. Die Marktbedingungen für Spezialimmobilien können stark schwanken und sind häufig von spezifischen Trends und Entwicklungen in der jeweiligen Branche abhängig. Dies erfordert eine detaillierte Marktanalyse und ein tiefes Verständnis der jeweiligen Branche, um eine genaue Bewertung vorzunehmen. Daher ist die Bewertung von Spezialimmobilien komplexer und erfordert spezialisierte Fachkenntnisse, die über die der Bewertung von Standardimmobilien hinausgehen.

Das hängt maßgeblich vom Baujahr und der Bauausführung ab. Grundsätzlich sind die energetischen Eigenschaften von öffentlichen Gebäuden kein Hindernis für eine rentierliche Folgenutzung beispielsweis als Büros, weil die Errichtung solcher Gebäude in der Regel strenge gesetzliche Vorgaben erfüllen musste. Sind diese Anforderungen jedoch inzwischen überholt, kann dies umfangreiche und kostspielige Umrüstungen, Modernisierungen oder Sanierungen erforderlich machen, denn öffentliche Gebäude müssen häufig moderne Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Isolierung und nachhaltige Energiequellen einhalten. Ohne bauliche Ertüchtigung werden sich die Betriebskosten deutlich erhöhen und die Rentabilität der Immobilie ist stark beeinträchtigt. Leider sind die technischen Anforderungen und die notwendigen Maßnahmen zur energetischen Sanierung oft komplex und zeitaufwendig, was den Umbau und die Anpassung an neue Nutzungen zusätzlich erschwert. Auch potenzielle Käufer oder Mieter von solchen Immobilien sind oft nicht bereit, die hohen Kosten für energetische Sanierungen zu übernehmen, was die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie mindern kann. Daher stellen die energetischen Anforderungen eine bedeutende Hürde für eine wirtschaftlich rentable Folgenutzung von öffentlichen Gebäuden dar. Es lassen sich aber tragfähige Konzepte entwickeln, und diese sind bei einer Wertermittlung zu berücksichtigen.

Auf den ersten Blick scheint dieser Umbau eine gute Folgenutzung für ein Schulgebäude zu sein. In der Praxis gestaltet sich die Umnutzung allerdings kaum realisierbar. Die Umbaukosten fallen oft beträchtlich und oft ist schon die Lage für Büros nicht attraktiv, sodass eine Revitalisierung nicht einfach umzusetzen ist. Damit eine Umnutzung des Gebäudes rentabel sein kann, müssen in der Bewertung einige wichtige Prämissen und Anforderungen festgelegt werden.

Wenn einer Immobilie keine Folgenutzung unterstellt werden kann, bedeutet dies, dass nach dem Ende der aktuellen Nutzung keine wirtschaftlich sinnvolle oder praktikable Verwendung für die Immobilie gefunden werden kann. Dies hat mehrere negative Auswirkungen, zumal auch für nicht genutzte Immobilien laufende Betriebskosten und Steuern anfallen. Schlussendlich verliert diese Immobilie erheblich an Marktwert. Solche Immobilien werden nach dem Liquidationswertverfahren bewertet. Ob ein Abriss langfristig günstiger ist, muss im Einzelfall genau analysiert werden. Steht allerdings fest, dass Ihre Immobilie im Zuge einer Unternehmensnachfolge an Ihre Kinder oder einen Dritten übergeben werden soll (und kein Zweiter Interessent existiert), ist dennoch von einer Fortführung der derzeitigen Nutzung auszugehen; dies entspricht auch der steuerrechtlichen Bewertungsprämisse.