Werte sind marktnah zu ermitteln
Marktwertermittlung
Bei der Ermittlung des Marktwertes bzw. Verkehrswertes einer Immobilie müssen viele Faktoren berücksichtigt werden: die Größe, die Beschaffenheit und der Zustand des Objekts. Von besonderer Bedeutung ist die Einschätzung der Marktlage sowie der aktuellen rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie. Grundstückswertermittlung ist eine komplexe und anspruchsvolle Aufgabe, die nur von Experten durchgeführt werden sollte.
Vier Tätigkeiten sind unabdingbare Voraussetzung für ein valides Gutachten:
-
Eine Ortsbesichtigung
-
Ableiten der wertbildenden Parameter
Es kommt auf das richtige Ergebnis, nicht auf die Methode an.
Bei der Immobilienbewertung wird der marktkonforme Wert bestimmt. Hierfür kommen verschiedene Bewertungsmethoden in Betracht. Doch kommt es weniger auf die verwendete Methode an, als vielmehr auf das richtige Ergebnis.
Oftmals gibt es bei der Bewertung einer Immobilie unterschiedliche Meinungen darüber, welche Methode am besten geeignet ist, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Eine einzige Methode ist vollkommen ausreichend – sofern sie den wahrscheinlichsten Kaufpreis abbildet.
Eine korrekte und marktkonforme Bewertung erfordert eine fundierte Analyse aller wertrelevanten Faktoren, wie etwa der Lage, der Größe, des Zustands und der Ausstattung der Immobilie. Zudem müssen weitere Faktoren, wie etwa die wirtschaftliche Lage oder zukünftige Entwicklungen am Immobilienmarkt berücksichtigt werden.
Eine professionelle Bewertung liefert eine realistische Preisvorstellung. Mit meine n Gutachten werden Sie unterstützt, nicht zu wenig für Ihre Immobilie zu erhalten oder zu viel zu bezahlen.
Wie kann ich helfen?
Rufen Sie mich gerne an oder schreiben mir eine kurze E-Mail. Ich melde mich umgehend zurück.
Telefax+49 33434 805201
Eine Kurzbewertung ist in vielen Fällen zunächst ausreichend
„Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands und der Beschaffenheit des Grundstücks oder des Gebäudes zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)
„In der Immobilienbewertung ist es nicht ratsam, von vorneherein auf ein vollumfängliches Gutachten über den Verkehrswert zu verzichten. Grundsätzlich ist es aber auch nicht sinnvoll, eine Kurzbewertung abzulehnen, denn für eine erste Orientierung ist diese schneller, kostengünstiger als ein großes Gutachten. Im Übrigen müssen beide Varianten zum gleichen Ergebnis kommen.”
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Diese dienen dazu, den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie objektiv und nachvollziehbar zu bestimmen. Die drei Verfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle drei Verfahren haben spezifische Anwendungsbereiche und bieten in ihrer Gesamtheit eine fundierte Grundlage für die Immobilienbewertung.
Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Es wird insbesondere bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken angewendet. Dabei werden Lage, Größe, Bauweise und Ausstattung der Immobilien berücksichtigt. Durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen wird der Marktwert der zu bewertenden Immobilie abgeleitet. Dieses Verfahren gilt als besonders marktnah, da es aktuelle Marktentwicklungen widerspiegelt.
Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten, genutzt. Der Wert der Immobilie wird hier aus den künftig zu erwartenden Erträgen (z.B. Mieteinnahmen) ermittelt. Dazu wird der Reinertrag, also die Differenz aus Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten, ermittelt und mit einem Barwertfaktor, der aus der Restnutzungsdauer und einem objektspezifischen Liegenschaftszinssatz ermittelt wurde, kapitalisiert. Der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt. Das Verfahren spiegelt die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie wider.
Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt häufig bei speziellen Objekten wie Einfamilienhäusern zum Einsatz, für die keine vergleichbaren Marktpreise vorliegen. Hierbei wird der Wert aus den altersgeminderten Herstellungskosten der baulichen Anlagen , Außenanlagen sowie dem Bodenwert abgeleitet. Spezielle Sachwertfaktoren passen den Wert der baulichen Anlagen an das aktuelle Marktniveau an. Das Sachwertverfahren ist sinnvoll, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten verfügbar sind oder das Objekt eine besondere Nutzung aufweist.
Die meistgestellten Fragen
Die Wertermittlung einer Immobilie ist ein komplexer und oft komplizierter Vorgang, der nur von einem Spezialisten durchgeführt werden sollte. Einige wichtigen Fragen und Antworten hierzu finden Sie hier.
