Land Brandenburg: weniger Verkäufe, aber kein flächendeckender Preisrückgang
Der Grundstücksmarkt in Brandenburg ist verhalten in das Jahr 2026 gestartet. Die Zahl der Kaufverträge und der Geldumsatz gingen gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich zurück. Bei den Immobilienpreisen zeigt sich jedoch kein einheitliches Bild: Während klassische Einfamilienhäuser teilweise günstiger gehandelt wurden, stiegen die durchschnittlichen Preise in mehreren anderen Marktsegmenten.
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Anzahl der Kaufverträge geht um 19 % zurück -
Geldumsatz insgesamt um 30% rückläufig
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Erstaunlich geringe Transaktionsdynamik
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Reihen-/Doppelhäuser: 34% weniger Verträge
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EFH/ZFH: „nur“ 12 % weniger Kaufverträge
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Im Speckgürtel sinkt EFH-Preis um 100 € auf 3.846 €/m²
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EFH: Auf dem Land sinkt Preis auf 1.918 €/m² (-6 %)
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ETW: Kauffälle sinken um 29 %
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Markt für Gewerbe weiterhin ernüchternd
Der Brandenburger Immobilienmarkt war im ersten Quartal 2026 von einer spürbaren Zurückhaltung der Marktteilnehmer geprägt. In nahezu allen großen Teilmärkten wurden weniger Kaufverträge abgeschlossen. Der besonders starke Rückgang des Geldumsatzes spricht außerdem dafür, dass hochpreisige oder großvolumige Transaktionen seltener geworden sind.
Ein flächendeckender Preisrückgang lässt sich aus den Daten jedoch nicht ableiten. Bei Einfamilienhäusern gingen die durchschnittlichen Wohnflächenpreise moderat zurück. Bei Eigentumswohnungen, Geschosswohnungsbauten und Wohnbauland stiegen die Mittelwerte in mehreren Teilregionen dagegen an.
Damit präsentiert sich der Markt nicht als einheitlich fallender, sondern als selektiver und stark nach Lage, Objektart und Qualität differenzierter Immobilienmarkt. Für Verkäufer gewinnen eine realistische Preisfindung und eine präzise Positionierung der Immobilie weiter an Bedeutung. Käufer wiederum treffen auf ein größeres Verhandlungsfenster, ohne dass marktgerechte und qualitativ überzeugende Immobilien generell zu deutlich reduzierten Preisen erhältlich wären.
Dr. Michael Burg, Inhaber von BURG Immobilienbewertung
„Der Wert einer Immobilie wird mehr und mehr von technischen und ökologischen Kriterien bestimmt.“
Dr. Michael Burg, Inhaber von BURG Immobilienbewertung
Gutachterausschüsse sind unverzichtbar für den Immobilienmarkt
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind rechtlich geregelt und haben eine große Bedeutung für die Markttransparenz. Dazu gehören u.a. die Ermittlung von Bodenrichtwerten und das Erstellung von Grundstücksmarktberichten sowie die Beratung bei speziellen Bewertungsfragen. Ihre Tätigkeit basiert auf dem Baugesetzbuch und landesrechtlichen Vorschriften und trägt wesentlich zur Markttransparenz und Fairness bei.
Aufgaben der Gutachterausschüsse Sie erhalten jeden notariellen Kauf- und Tauschvertrag und analysieren die Daten über den Immobilienmarkt. Diese Analysen fördern die Markttransparenz und unterstützen Sachverständige sowie Käufer und Verkäufer bei ihren Entscheidungen. Gutachterausschüsse ermitteln und aktualisieren u.a. regelmäßig Bodenrichtwerte, die als durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke dienen. Diese Werte sind wichtig für viele immobilienbezogene Berechnungen und Entscheidungen. Sie leiten zudem weitere für die Wertermittlung notwendige Daten ab wie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Rechtsgrundlagen der Gutachterausschüsse Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind im BauGB festgelegt, insbesondere in den §§ 192 bis 199, die die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten regeln. Das BauGB bildet die zentrale rechtliche Grundlage für ihre Tätigkeit. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften, die die allgemeinen Bestimmungen des BauGB ergänzen und spezifische Anforderungen festlegen. Diese Regelungen betreffen unter anderem die Zusammensetzung der Ausschüsse und die Durchführung von Bewertungen.
Organisation und Struktur
Die Ausschüsse bestehen aus Experten wie Immobiliengutachtern, Rechtsanwälten und Vertretern der öffentlichen Verwaltung. Ihre Zusammensetzung kann je nach Bundesland variieren. Sie arbeiten unabhängig und neutral, um die Qualität und Verlässlichkeit ihrer Gutachten sicherzustellen. Ihre Arbeitsweise ist transparent und nachvollziehbar. Die Tätigkeit der Gutachterausschüsse wird durch Gebühren finanziert. Diese Gebühren orientieren sich an den jeweiligen Landesgebührenordnungen.
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Ein Sachverständigengutachten bleibt immer eine Schätzung!
Der Unterschied zwischen einem Gutachten und einem mathematischen Ergebnis liegt in ihrer Natur und Zweckmäßigkeit. Ein mathematisches Ergebnis basiert auf klar definierten mathematischen Formeln und Algorithmen. Es liefert präzise Zahlenwerte, die durch genaue Berechnungen ermittelt werden und in der Regel eindeutig sind. Ein Gutachten hingegen ist eine fundierte, qualitative Bewertung, die über die bloße mathematische Berechnung hinausgeht. Bei der Wertermittlung einer Immobilie beispielsweise fließen zahlreiche Faktoren wie Lage, Zustand, Marktbedingungen und individuelle Merkmale ein. Diese Elemente können nicht immer exakt quantifiziert werden, weshalb die Bewertung auf Erfahrungswerten, Fachwissen und Einschätzungen des Sachverständigen basiert. Das Gutachten zielt darauf ab, einen realistischen und nachvollziehbaren Wert zu ermitteln, der auf einer umfassenden Analyse basiert. Es ist somit ein Prozess, der sowohl quantitative Daten als auch qualitative Einschätzungen integriert, um zu einem sachgerechten Ergebnis zu gelangen.
„Ohne ein eigenes Gespür für Werte und Daten kann man meines Erachtens keine verlässlichen Gutachten erstellen. Dafür bracht es eine jahrelange Erfahrung und Sicherheit. Beides bringe ich mit.“
Ein Urteil ist rechtlich bindend und kann in der Regel nicht einfach ignoriert werden. Ein Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der über spezielle Fachkenntnisse in dem betreffenden Bereich verfügt. Der Gutachter wird entweder von einer Partei beauftragt oder von einem Gericht bestellt.
Für einen Immobiliensachverständigen bedeutet Schätzung die professionelle Bewertung und Einschätzung des Wertes einer Immobilie. Dies umfasst die Analyse und Interpretation zahlreicher Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie aktuelle Marktentwicklungen. Die Schätzung basiert auf fundierten Bewertungsverfahren und -methoden, die sicherstellen, dass der ermittelte Wert realistisch und nachvollziehbar ist. Dabei werden sowohl qualitative als auch quantitative Kriterien berücksichtigt, um eine präzise und objektive Bewertung zu gewährleisten. Ziel ist es, einen marktgerechten Wert zu ermitteln, der als Grundlage für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder steuerliche Zwecke dient.
